Nový globální kapitál směřující do nemovitostí by podle Colliers International mohl do roku 2020 dosáhnout výše 2,5 bilionu dolarů

Podle nejnovějšího průzkumu Colliers International dochází na globální úrovni k navyšování objemu prostředků určených pro investice do oblasti nemovitostí, institucionální investoři hledají příležitosti, jak navýšit svá nemovitostní portfolia a přibývá nových zdrojů kapitálu. Zvyšující se objemy investic do nemovitostí ze strany globálních institucí dosáhly v roce 2018 částky alespoň 840 miliard amerických dolarů. K tomu lze navíc připočítat dalších 340 miliard dolarů z uzavřených fondů, jež čekají na alokaci do nemovitostí v průběhu roku 2019. Rostoucí vliv státního a rodinného majetku tuto částku ještě zdvojnásobí, jde přitom o pouhých 10,4 % všech prostředků do nemovitostí plynoucích.  Vzhledem k tomu, že objem alokovaných prostředků se zvyšuje spolu s obecně rostoucím bohatstvím, do roku 2020 by hodnota nového kapitálu pro nemovitosti mohla dosáhnout hranice 2,5 bilionu dolarů.

Objem globálních realitních spravovaných aktiv (REAUM) se ke konci poloviny investičního cyklu s počátkem v roce 2014 zdvojnásobil, přičemž u top 100 mezinárodních správců fondů vzrostla hodnota REAUM z 1,6 na 3,0 bilionu dolarů. REAUM  10 předních globálních správců fondů rostl o 60 %, což ukazuje na zvyšující se diverzitu kapitálu.

Objem peněz z dalších nemovitostních fondů uzavřených v loňském roce je spolu s dostupnými obchodovatelnými cennými papíry orientován na okamžité transakce a transakce s přidanou hodnotou. Na defenzivním konci rizikového spektra pokračovaly v růstu i dluhové fondy, u nichž dosahuje k březnu 2019 výše dostupného kapitálu 61 miliard dolarů. Analýza společnosti Colliers zaměřená na řadu globálních investorů ukazuje, že minimálně dvě třetiny z nich buď již investovaly, anebo se připravují na alokaci prostředků do úvěrových nástrojů a struktur, z nichž některé se speciálně zaměřují na development.

Andrew Thompson, ředitel investičního oddělení Colliers International pro Českou republiku a Slovensko, řekl: „Dobrou zprávou pro Českou republiku a celý trh střední a východní Evropy je, že existuje dostatek kapitálu na investice, a to jak do akcií, tak do dluhopisů, ale také do větších alokací do ‚alternativních’ typů nemovitostí. Kapitálové trhy v regionu CEE jsou nyní mnohem globálnější než kdy dříve.” 

„Co se zásadních témat trhu týče, zdá se, že na atraktivitě pro investory budou získávat průmyslové a logistické nemovitosti. Tento trend byl patrný už v posledních dvou až třech letech – a stále dochází k překvapivým vstupům nových investorů do tohoto sektoru trhu. Retail již není tolik v kurzu v důsledku výzev souvisejících s děním na vyspělých trzích, např. v USA či ve Spojeném království. Zbývají tak pouze dvě další klíčová odvětví a dává smysl, že průmyslová výstavba získává svůj tržní podíl,“ dodal Andrew. „Klíčovým tématem samozřejmě zůstávají kanceláře – jako vždy. Můj dojem z letošního vývoje byl takový, že někteří z hlavních kupujících vyvinou protitlak vůči určitým nejvyšším cenám vyhlášeným pro klíčová kancelářská aktiva.“

Marcel Kolesár, ředitel oddělení pro oceňování nemovitostí a poradenství, uvedl: „Nízká neobsazenost na pražském trhu kancelářských prostor tlačí na růst nájemného, zejména v kvalitních budovách v zavedených lokalitách. Tento trend se nám potvrzuje i při pravidelném oceňování nemovitostí, kde u nových a/nebo předjednaných nájemních smluv vidíme rostoucí trend výše nájemného v kancelářských prostorech. Dále se ukazuje, že u jedinečných kancelářských budov s velmi kvalitně provedeným designem jsou nájemci ochotni platit nájemné v rekordní výši, jež na pražském trhu dosud nebyla zaznamenána. Nízká neobsazenost ve spojení s tlakem na zvyšování nájemného a pokračující nízkou úrovní úrokových sazeb činí pražský kancelářský trh nemovitostí velmi atraktivní pro investory, ale zároveň vytváří přetlak poptávky po těchto nemovitostech.

Ředitel kapitálových trhů pro region EMEA společnosti Colliers International, Richard Divall, dodal: „Navzdory ochlazování ekonomického růstu a následnému zpomalení investičních aktivit se globální nemovitostní aktiva neustále navyšují a rostou i částky alokované do nemovitostí. Zdroje aktivního globálního kapitálu zůstávají na straně institucí a private equity, ale pro období nadcházejících pěti let jsou tu náznaky proměny kupní síly, jelikož zájem o oblast nemovitostí roste také u rodinných firem, státních investičních fondů a nadací.“

Evropa přímo těží ze zvyšování globální diverzifikace kapitálu, především co se týče čerstvého kapitálu z Asie, který představuje 30 % přeshraničních investic. Hedgingové výhody nákupu v Evropě se také týkají severoamerického kapitálu, jenž byl v roce 2018 hojně investován napříč kontinentální Evropou a u něhož podobnou úroveň investic očekáváme i letos. Mezi šesticí destinací, které se v roce 2018 staly cílem pro americký kapitál, bylo pět evropských států: Španělsko, Velká Británie, Německo a Nizozemsko, zejména pak města Madrid, Londýn, Paříž a Amsterdam.

Co se rozmístění kapitálu týče, dominantní pozici zastávala velká světová města. V čele žebříčku figurovaly New York a Londýn, následovaly Los Angeles, Tokio a Paříž. Další čtyři metropole – Hongkong, Washington DC, San Francisco a Chicago – pak rozšířily devítičlennou formaci trhů, na nichž se v průběhu uplynulého cyklu nakumulovaly investice přesahující 100 miliard dolarů.

V Evropě další skupinu velkých globálních měst, jež od roku 2008 zaznamenávají investiční aktivity v rozmezí 50 až 100 miliard dolarů, tvoří německé metropole Berlín, Mnichov a Frankfurt spolu se švédským Stockholmem. Růst zaznamenaly Madrid a Amsterdam. Význam přeshraničního kapitálu napříč evropskými městy narůstá, přičemž tento dosahuje přinejmenším 50% podílu. Přestože převažuje zastoupení fondů se sídlem na území Evropy nebo EMEA, významnou roli ve všech oblastech zastávají také severoameričtí investoři. Zároveň se investiční činnost vycházející z asijských zemí začíná projevovat ve stále víc oblastech včetně jádrových trhů na území Německa, Spojeného království či Paříže, ale i ve vzdálenějších oblastech jako Amsterdam, Madrid, Lisabon nebo Varšava.

„S rozšiřováním dosahu asijského kapitálu a rostoucí diverzitou investorů očekáváme větší příliv kapitálu do mnoha evropských měst, zejména takových, jež nabízejí zajímavé příběhy,“ uvedl Damian Harrington, ředitel a vedoucí výzkumu Colliers International pro region EMEA.